לפרטים נוספים חייגו : 03-9500510



Translate to English Translate to Spanish Translate to French Translate to Italian Translate to Portuguese Translate to German Translate to Turkish Translate to Japanese Translate to Korean Translate to Russian Translate to Chinese

דירות למכירה ברמת אביב – איך למכור את הבית מהר

מכירת דירות בצפון תל אביב

חבריי שואלים אותי: "תגיד לי איך אני יכול למכור את הבית מהר?" ראשית אין שיטת קסם אחת למכירת דירות. האזור בו ממוקם הנכס ותקופת המכירה מתווים את דרך המכירה.

מכירת דירות בצפון תל אביב בכלל ודירות למכירה ברמת אביב בפרט הינה צעד חשוב הכרוך במחשבה תחילה וזהירות יתרה.

אנו נתמקד בדירות למכירה ברמת אביב המתאפיינות במחירי קרקע מבונה הנעים בממוצע של 20,000 ₪ למ"ר וצפונה.

במאמר זה נרחיב את הידע לגבי הנושאים הבאים:

  1. זיהוי יקהל היעד
  2. קביעת מחיר הדירה
  3. עצתנו לגבי קביעת מחיר הדירה בצפון תל אביב
  4. התנהלות במשא ומתן
  5. חתימת חוזה מכר דירה

המפתח במכירת דירות ברמת אביב הוא פשוט – אתם צריכים ליצור מספיק עניין מדירתכם ולהציג אותה באור שונה כך שמספר הפניות הרלוונטיות יגדלו ובסופו של יום יגיע קונה רציני ואמיתי ויקנה את דירתכם. עם זאת, מכירת דירה בצפון תל אביב דורשת מסירות, משמעת ותוכנית עבודה נכונה וחכמה שתוביל למכירת דירה.

יצירת העניין במכירת הדירה תתבטא בין היתר באמצעות הפיכת חולשותיה של הדירה לחוזקותיה ו/או לחילופין באמצעות העצמת והדגשת חוזקות הדירה.

שיווק דירה גובל באומנות. שיווק הדירה יתבצע הן בצורה אופקית והן בצורה רוחבית. מטרתכם היא ליצור באאז לגבי דירתכם בצפון תל אביב באמצעות מספר דרכי שיווק לא סטנדרטיות ולבדל אותה ממתחריה כדוגמת רשימות דיוור, שיתוף פעולה עם אנשי קשר היכולים לעזור לכם וכמובן עבודת רגליים וזמן על מנת להראות את הדירה (פעמים רבות בעזרת משרד תיווך).

כפי שהזכרנו במאמר קודם, שוק הדיור בישראל בכלל ובצפון תל אביב בפרט הינו דינמי, גועש שכמעט ואינו נתון למרותם של התערבויות מוניטאריות. לכן, הסתגלות לתנאי שוק הדיור וראייה מרחבית הינם גורמים קריטיים היכולים לעשות את ההבדל בין מכירת דירה בצפון תל אביב לבין אכזבה.

נציין כי בכל אחת מדרכי השיווק לא די בפרסום אופקי כי אם בפרסום רוחבי. כלומר, אם בחרתם לפרסם באתר אינטרנט ספציפי ומקומי המכיל X אחוזים משוק מחפשי הדיור בצפון תל אביב, כדאי שתבדקו באיזה אתר אינטרנט נוסף כדאי לכם לפרסם את דירתכם על מנת לנסות ולשווק אותה לכלל מחפשי הדיור בצפון תל אביב. שם המשחק הינו יתרון יחסי.

זיהוי קהל היעד

ראשית עלינו לזהות את קהל היעד לו אנו מעוניינים למכור את דירתנו בצפון תל אביב.

כידוע שוק הדירות בצפון תל אביב בכלל ובאזור רמת אביב בפרט מזוהה כשוק ססגוני וגועש. אם נסתכל על אזור רמת אביב ונתחום אותו בגבולות הבאים: מצפון: צומת גלילות והשכונות אזורי חן ורמת אביב ג ממערב: הים התיכון שכונת סי אנד סאן והגוש הגדול מדרום: שדרות רוקח ושכונת כוכב הצפון וממזרח: כביש איילון דרום שכונת אפקה ורמת אביב הירוקה נראה כי נוכל לחלק אזור זה לשניים:

  • דירה למכירה באזור רמת אביב בשכונות נווה אביבים, רמת אביב ג', שיכון למד ואזורי חן, המתאפיינת לרוב בבניינים שנבנו בשנות ה – 70 המאוחרות ותחילת שנות ה – 90 (למעט רמת אביב הירוקה שנבנתה בשנות ה – 50). באזור זה אוכלוסייה אמידה ומבוגרת יחסית. רבים מהתושבים רכשו את דירתם בתחילת הקמתה של השכונה.
  • דירה למכירה באזור החדש יותר הסובב את רמת אביב בהם בניינים שנבנו בעשור האחרון כדוגמת: רמת אביב החדשה, גימל החדשה, הגוש הגדול וכוכב הצפון המתאפיינים באוכלוסייה צעירה יותר.

אם כן, סביר כי נפנה את מירב המאמצים השיווקיים שלנו במכירת דירתנו בצפון תל אביב לפלח אוכלוסייה מסוים לו סיכוי גדול יותר לגור באזור דירתנו, ומשכך לקנות דירה הדומה באופייה לדירתנו.

קביעת מחיר הדירה

בשנים האחרונות ועם עליית לוחות הדירות המקוונים והחינמיים, נוטים בעלי הדירות להציע דירה למכירה ברמת אביב במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק.

אל "תשרפו" את דירתכם בשוק. הציעו מחיר מכירה ריאלי ובהתאם למחירי הדירות שנסגרו באזורכם. כיום החיפוש באינטרנט הפך זמין ונוח לכולם. הרוכש הפוטנציאלי הפך חכם ולפני שירכוש דירות בצפון תל אביב יערוך סקרים ויבדוק את מחירי הסגירה של דירות הדומות לדירה אותה ירצה לרכוש. מחירי הסגירות המפורסמים באינטרנט קשים לעיתים להבנה ומשכך מתווך נדל"ן מקצועי ידע להסביר לכם כיצד הגיעו למחירי סגירה אלו.

דירה המפורסמת במחיר הגבוה ממחיר השוק הריאלי "תעמוד" בשוק הדירות ולא תימכר. אף על פי כן ולמרות שדירות בצפון תל אביב מפורסמות במחיר גבוה, קונים אשר ברובם אינם קונים אמיתיים כי אם "חפשים" ו/או "בודקים", ימשיכו לפקוד את הדירות אך הצעות המחיר לא תגענה. אם וכאשר תוגש הצעת מחיר מרוכש דירה, ההצעה תהיה רחוקה משמעותית ממחיר המכירה המבוקש. כתגובה להצעת המחיר שניתנה, ידחה בעל הדירה את הצעתו של הרוכש הפוטנציאלי בתובנה עצמית כי מחיר ההצעה אינו משקף נכונה את מחירה הריאלי של דירתו. אך, בעל הדירה לא ייקח בחשבון כי הצעת מחיר זו הינה רלוונטית ומשקפת נכונה את מחיר דירתו בצפון תל אביב.

עוברים מספר חודשים ובעל הדירה מוצא כי כמות הטלפונים של רוכשים המתעניינים בדירתו המוצעת למכירה בצפון תל אביב ירדו מאוד, ובשל כך מספר האנשים הפוקדים את דירתו מבין אלו שהתקשרו לגבי פרסום מודעתו שואפת לאפס.

בלא שהרגיש השיג בעל הדירה תוצאה הפוכה לחלוטין ממה שרצה להשיג מלכתחילה. דירתו מפורסמת מספר חודשים ולא נמכרת, רוכשים פוטנציאלים המחפשים דירה בצפון תל אביב מבינים כי הדירה לא נמכרה וככל הנראה לדירה בעיה כלשהי אחרת למה הדירה לא נמכרת?. במצב זה הקונים נמצאים ביתרון יחסי על פני בעל הדירה בבואם להציע הצעות מחיר. כביכול, לקונים מידע מוקדם לגבי הדירה ומכאן שלא יתקיים מפגש רצונות בין בעל הדירה לבין הקונה.

עצתנו לגבי קביעת מחיר דירה בצפון תל אביב:

ערכו בדיקה מקיפה וקיבעו מחיר ריאלי בעזרתו של מתווך נדל"ן מוסמך ו/או משרד תיווך ברמת אביב המשקף נכונה את מחירי הדירות שנסגרו בשוק בצפון תל אביב. מתווך נדל"ן יבצע תמחור ראוי, משוקלל ועדכני של מספר פרמטרים היכולים להעלות או להוריד את ערך דירתכם כדוגמת: מספר הקומה בה ממוקמת הדירה, כיווני אוויר, מצבה הפנימי של הדירה, מצבו החיצוני של הבניין, מספר החניות המוצמדות לדירה (במידה ויש), מחסן המוצמד לדירה (במידה וקיים), גודל הדירה, מיקום הבניין ברחוב, מיקומו של הרחוב בשכונות הצפוניות, מידת הרעש הקיימת בדירה ועוד פרמטרים נוספים.

זכרו: קונים אמיתיים מצביעים ברגליים ואינם מבזבזים את זמנם הפנוי כדי לראות דירות למכירה בצפון תל אביב המוצעות בשוק והמוצגות במחירי סרק שאינם תואמים מחירי שוק בצפון תל אביב. כך לדוגמא דירה למכירה ברמת אביב ג' בת 4 חדרים בבניין בן 30 שנה אינה יכולה להיות ברת השוואה מבחינת מחיר לדירה למכירה ברמת אביב החדשה בת 4 חדרים עם שתי חניות מוצמדות ומחסן.

התנהלות במשא ומתן
ראשית משא ומתן דורש ידע ומבחינת מתווך נדל"ן ידע מוקדם. ככל שנקדים ללמוד את מצבו של שוק הדירות בכלל ושוק הדירות בצפון תל אביב בפרט, היחס בין הביקוש וההיצע לדירות בצפון תל אביב, מחירי סגירות של דירות שנמכרו בצפון תל אביב, כך נקדים למכור את דירתנו במחיר נכון ובזמן יחסית קצר.

ישנן מספר דרכים וקיימות מספר שיטות להתנהלות במצבים שונים של משא ומתן.

עלינו לזהות את מקבלי ההחלטה ברכישת הדירה ולנסות ולהבין את צרכיהם ברכישת דירה בצפון תל אביב. לאחר זיהוי מקבלי ההחלטות וצרכי הלקוח ובמידה ותקציב הרכישה של הקונים מתאים דיו למחיר המכירה אנו יכולים לעבור לשלב הבא.

כתנאי מכללא המרחף מעלינו בתנאי משא ומתן: עלינו לדבר מעט ולהעביר את זכות הדיבור לקונה על מנת שזה האחרון יחשוף בפנינו תגובות, תנועות גוף ומילים שיעזרו לנו בהמשך לקבל החלטה מושכלת לגבי תשובתנו להצעת המחיר של הקונה.

לאחר קבלת הצעת המחיר של הקונה אנו נוכל לבחור במספר דרכי פעולה. ככלל, כדאי להיעזר בשרותיו של מתווך נדל"ן מקצועי. מתווך נדל"ן הבקיא ברזי המשא ומתן, מתווך נדל"ן אשר בעברו מאות אם לא אלפי משאים ומתנים עם קונים ומוכרים. מתווך הנדל"ן ידע אם כדאי ליצור מציאות חדשה עבור הצעת המחיר ו/או לנסות ולשפרה וכמובן מתווך נדל"ן אשר לא יחשוף את רגשותיכם ואת הקו האדום מבחינת מחיר הדירה, אותו לא תחצו.

חשוב לדעת כי אין אמת אחת ויחידה במשא ומתן וכל דרך שנבחר תלויה בסוג האנשים ובסוג המקרה. משא ומתן הינו שלב מתקדם במכירת הדירה אם כי שלב קריטי ועדין מאוד. טעות בפליטת פה שמקורה בהיסח דעת מטעם מוכר דירה, יכולה לגרום לקונה לפרש את צעדי המוכר כלא אמינים ומשכך לסיים את עסקת מכירת הדירה. טקטיקה במשא ומתן צריכה להיות נעימה לאוזן ולעין.

חתימת חוזה מכר דירה

לאחר שהגענו לכדי הסכמה הדדית לגבי מחיר הדירה, זמן הפינוי, מיטלטלין הנשארים בדירה וכן מועד התשלומים אנו נפנה לעורך דין. גם בנקודה זו חשוב להבהיר: קיימת עדיפות עליונה לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן. לא כדאי לחסוך ולשכור את שירותיו של קרוב משפחה שהינו עורך דין המתמחה בדיני ישות או בדין הפלילי. בחירה זו של עורך דין שקולה לעניין הבא: במידה ויש לחולה בעיה במפרק כף הרגל האם ימסור את הטיפול בעניינו לרופא קרדיולוג? וודאי שלא. לכן זכרו, עורך דין שאינו מתמחה במקרקעין פעמים רבות יכול להכשיל את עסקת מכירת דירה או קניית דירה מחוסר ידע !!.

נקודה נוספת וחשובה כרוכה בעניין בו ישנה בעיה משפטית ועורכי הדין של שני הצדדים אינם מגיעים לעמק השווה ובשל כך מכירת הדירה אינה יוצאת לפועל. פעמים רבות, ובמידה והינכם מיוצגים על ידי מתווך, מצליח מתווך הנדל"ן לקשור את הצדדים בעסקת מקרקעין מחייבת על ידי מציאת פתרונות הולמים. כזכור, מתווך נדל"ן מקצועי אשר נוכח במאות חתימות יכול פעמים רבות להביא את הצדדים לקו מחשבה אחר באמצעותו תתקיים עסקת מקרקעין.

מזל טוב דירתכם נמכרה וקיבלתם את התמורה !!

אל תשכחו ארוכה הדרך ורבים השלבים במכירת דירה בצפון תל אביב. עלינו להיות סבלניים ובעלי אורך רוח. או שנשכור את שירותיו של משרד תיווך ברמת אביב שיעשה עבורנו את עבודת מכירת הדירה בצורה מקצועית ואמינה.

למשרד תיווך שפע הנדל"ן יש את אחת מתוכניות השיווק הטובות ביותר למכירת דירות בצפון תל אביב. אנחנו יכולים להבטיח כי הקונים הפוטנציאלים יתרשמו מפעולותינו ויבקשו לראות את אשר אנו מציגים, דירה למכירה בצפון תל אביב וברוב המקרים ירכשו את דירתכם.

צרו קשר עכשיו: 03-7448020

מאמרים נוספים:

קטגוריה : מאמרים

כתיבת תגובה

שליחה לחבר

שלח אימייל לסוכן