לפרטים נוספים חייגו : 03-9500510



Translate to English Translate to Spanish Translate to French Translate to Italian Translate to Portuguese Translate to German Translate to Turkish Translate to Japanese Translate to Korean Translate to Russian Translate to Chinese

זיכרון דברים לרכישת דירה

מעמדו של זיכרון דברים

קרוב לוודאי כי שמעתם לפחות פעם אחת בחייכם, כי חבר שלכם או קרוב של קרוב חתמו על זיכרון דברים טרם רכישת דירתם וזאת מבלי שקיבלו ייעוץ מהימן מעורך דין המתמחה במקרקעין.

מהו מעמדו המשפטי של זיכרון דברים לרכישת דירה? האם זיכרון הדברים מחייב את חותמיו?

שאלות קשות אלו ואחרות מועלות בפניי לעיתים תכופות. ראשית חשוב מאוד להבהיר:

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. כלומר, כאשר אנו חותמים על זיכרון דברים וממלאים מספר פרמטרים בסיסיים אנו נותנים תקפות משפטית לזיכרון הדברים ומכאן,

שמעמדו המשפטי של זיכרון דברים לרכישת דירה אינו שונה במהותו מחוזה מכר דירה בהתקיים תנאים מסוימים.

כאשר אנו ממהרים לחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה ללא התערבותו של עורך דין המתמחה במקרקעין, אנו נותרים חשופים כיוון שלרוב לא נרשום בזיכרון הדברים סעיף או מספר סעיפים חשובים שימנעו מאיתנו בעתיד עוגמת נפש גדולה. לאור האמור הבאתי מספר נקודות אותן כדאי להביא בחשבון בטרם נחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה:

היטל השבחה – במידה וישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות הרובצות על הנכס מפאת תב"ע (תוכנית בניין עיר) מסוימת ו/או במידה והנכס נמצא באזור פינוי בינוי מי ישלם את היטל ההשבחה היכול להגיע לכדי מאות אלפי שקלים ומכאן לחסל את אקט רכישת הדירה?

לדוגמא: בתחילת שנת 2010 טיפלתי במקרה בו בדירה למכירה ברמת אביב, לה זכויות בנייה בלתי מנוצלות לבניית קומה נוספת ומרתף. בבדיקת שמאי חיצוני (לא מטעמה של עריית תל אביב) התגלה כי היטל ההשבחה עומד על 333,000 ₪ לערך.

היתר בנייה – האם לנכס הוצא היתר בנייה כדין? האם אתם קונים דירה, מחסן או חדר כביסה? האם בתיק הבניין בעירייה נמצא היתר בנייה? האם מטרת השימוש בדירה הינה מגורים, משרד או מחסן?. לידיעתכם גם אם רשום בטאבו כי הנכס הינו דירה אין הדבר מעיד על כך כי מטרת השימוש הרשומה בהיתר הבנייה הינה מגורים. דירה מוגדרת בחוק המקרקעין כמערכת חדרים. יתרה מכך, גם אם בטופס הארנונה רשומה הנכס כדירה אין הדבר מונע מהרשות המקומית לקום יום אחד ולהוציא צו הריסה לנכס במידה והשימוש אינו תואם את היתר הבנייה.

לפני כמה חודשים נכחתי בעת חתימת הסכם מכר של דירה שהייתה למכירה ברמת אביב. לו עורך הדין מטעם הקונים היה בודק את תיק הבניין בעיריית תל אביב (דבר שהינו הכרחי) היה מגלה כי לדירה אין היתר בנייה. לאחר כשבוע נדהם הקונה לגלות כי לא ניתנת לו משכנתא מהבנק למימון הדירה ברמת אביב כיוון שלדירה אין היתר בנייה. מכאן אנו למדים כי החיפזון לחתום על זיכרון דברים ללא הכוונה של עורך דין מקצועי המתמחה במקרקעין יכול לגרור אותנו למקומות לא רצויים. 

צווי הריסה – האם ראיתם את תשריט הדירה מאושר על ידי מהנדס הבניין והעירייה? מאין לכם כי תוספות הבנייה בדירה הינן חוקיות? האם ניתנו צווי הריסה לבניין ו/או לחלק מהדירה?

רישום הנכס בפנקסי המקרקעין – עורך דין המתמחה במקרקעין ידע לומר לכם תוך כדי עיון בנסח הטאבו העדכני, מהי מהות הרישום של הדירה. האם הדירה הינה בבעלות פרטית, מנהל מקרקעי ישראל או קק"ל. האם הדירה הינה חלק מבניין שלא נרשם כבית משותף, האם ישנם עיקולים הרובצים על הנכס ו/או הערות כלשהן שמונעות העברת הדירה לקונה פוטנציאלי.

לאור האמור נראה כי החיפזון מהשטן וכי לא כדאי לחתום על זיכרון דברים לקניית דירה בטרם התייעצתם עם עורך דין המתמחה במקרקעין.

משרד תיווך והשקעות בנדל"ן שפע הנדל"ן ברמת אביב.

קטגוריה : מאמרים

כתיבת תגובה

שליחה לחבר

שלח אימייל לסוכן