לפרטים נוספים חייגו : 03-9500510



Translate to English Translate to Spanish Translate to French Translate to Italian Translate to Portuguese Translate to German Translate to Turkish Translate to Japanese Translate to Korean Translate to Russian Translate to Chinese

הערכת שווי דירה הדר יוסף

הערכת שווי דירה הדר יוסף

מאת עוד" אורי בר בעל משרד תיווך שפע הנדלן.

זקוקים להערכת שווי דירה למכירה בהדר יוסף ? קיבלתם דירה בירושה בהדר יוסף ואינכם יודעים להעריך נכונה את מחירה האמיתי של הדירה ? מעוניינים לשדרג את דירתכם או שהינכם חלק משוק משפרי הדיור בהדר יוסף ואתם זקוקים למידע לגבי שווי דירות בהדר יוסף ?

הערכת שווי הדירה הינה נגזרת של מספר פרמטרים מצטברים אותם תצטרכו לחשב. ככלל ניתן לחלק את שכונת הדר יוסף לשני אזורי מגורים:

1. אזור המבנים הישנים שנבנו בסוף שנות הארבעים תחילת שנות החמישים המתחלקים ל – 4 מבנים עיקריים:

1.1. בניין רכבת הכולל 8 דירות – בבניינים אלו 4 דירות בקומה ראשונה וכן 4 דירות גן (דירות קרקע בהדר יוסף). שטח דירת הגן במבנה זה של 8 דירות הינו כ – 29 מ"ר. ככלל אצבע, בבניינים מהסוג הנ"ל תב"ע (תוכנית בניין עיר) לפיה אזור זה הינו אזור פינוי בינוי בהדר יוסף. כלומר, לכשיקום פרוייקט מהסוג הנ"ל בו יפנו לחלוטין את הבניין ויקימו בניין חדש תחת קטגוריית פינוי בינוי יקבלו דיירי הבניין דירת 3 חדרים בהדר יוסף עם מרפסת חנייה ומחסן.

1.2. בניין רכבת הכולל 6 דירות – בבניינים אלו 3 דירות בקומה ראשונה וכן 3 דירות גן  (דירות קרקע בהדר יוסף). שטח דירת הגן וכן הדירה בקומה הראשונה הינו כפול מזו של דירות הגן במבנה בו 8 יחידות דיור, כלומר כ – 58 מ"ר. גם לבניינים מהסוג הנ"ל ניתן לקבוע כלל אצבע לפיו בבניינים אלה אין פרויקט פינוי בינוי אולם, לבניינים אלו תב"ע נקודתית לפיה ניתן להרחיב דירות אלו באופן הבא:

1.2.1. דירת גן להרחבה אמצעית – ניתנת להרחבה לכ – 104 מ"ר + ממ"ד + הקלות בגובה 6% + הרחבת מרתף לפי תב"ע הנקראת "ע1" לפיה ניתן להרחיב מרתפים בשטח תכסית קומת הקרקע בשינויים המחויבים.

1.2.2. דירת גן להרחבה פינתית – ניתנת להרחבה לכ – 129 מ"ר + ממ"ד + הקלות בגובה 6% + הרחבת מרתף לפי תב"ע הנקראת "ע1" לפיה ניתן להרחיב מרתפים בשטח תכסית קומת הקרקע בשינויים המחויבים.

1.2.3. דירה להרחבה פינתית בקומה ראשונה – ניתנת להרחבה לכ – 129 מ"ר + ממ"ד + הקלות בגובה 6% + הרחבת חדר על הגג לפי תב"ע הנקראת "ג1" לפיה ניתן לבנות חדרי יציאה לגג עד 40 מ"ר בערך בשינויים המחויבים.

1.2.4. דירה להרחבה אמצעית בקומה ראשונה – ניתנת להרחבה לכ – 104 מ"ר + ממ"ד + הקלות בגובה 6% + הרחבת חדר יציאה על הגג לפי תב"ע הנקראת "ג1" לפיה ניתן לבנות חדרי יציאה לגג עד 40 מ"ר בערך בשינויים המחויבים.

1.3. מבנה חד קומתי בו 4 דירות גן בהדר יוסף בשטח כולל של כ – 700 מ"ר – במבנה זה קיימות 4 דירות גן להרחבה (שתי דירות גן פינתיות ושתי דירות גן אמצעיות). על פי התב"ע המקומית ניתן לבצע הרחבות בדירות הללו כדלקמן:

1.3.1 דירת גן להרחבה פינתית – ניתנת להרחבה לכ – 120 מ"ר + ממ"ד + כ 6% הקלות + הרחבת מרתף לפי תב"ע הנקראת "ע1" לפיה ניתן להרחיב מרתפים בשטח תכסית קומת הקרקע בשינויים המחויבים + הרחבת חדר יציאה על הגג לפי תב"ע הנקראת "ג1" לפיה ניתן לבנות חדרי יציאה לגג עד 40 מ"ר בערך בשינויים המחויבים.

1.3.2 דירת גן להרחבה אמצעית – ניתנת להרחבה לכ – 90 מ"ר + ממ"ד + כ 6% הקלות + הרחבת מרתף לפי תב"ע הנקראת "ע1" לפיה ניתן להרחיב מרתפים בשטח תכסית קומת הקרקע בשינויים המחויבים + הרחבת חדר יציאה על הגג לפי תב"ע הנקראת "ג1" לפיה ניתן לבנות חדרי יציאה לגג עד 40 מ"ר בערך בשינויים המחויבים.

2. אזור מבני רבי קומות שנבנו בבנייה רוויה, כדוגמת רחוב שלום אש. מבנים אלו נבנו החל משנות ה – 70.

הפרמטרים העיקריים המשפיעים על שווי הדירה הינם:

גודל הדירה, מיקום הדירה, מיקום הרחוב בשכונת הדר יוסף, הנוף הנשקף מהדירה, מידת הרעש בדירה, מספר הקומה (גובה הדירה בבניין רב קומות), האם לדירה צמודה חנייה, מספר כיווני האוויר בדירה, כיווני האוויר בדירה המקרינים על כמות האור השוטפת את הדירה, מצב הדירה, מצב הבניין, האם הדירה פינתית או אמצעית, האם ישנה תחנת אוטובוס מתחת לחלון הדירה, האם עוברים אוטובוסים ברחוב בו ממוקמת הדירה, האם קיימות תוכניות בניין עיר המשביחות את הדירה, האם הדירה נמצאת באזור פינוי בינוי ומהו סטאטוס החתימות מבחינת התקדמות הבנייה, האם קיימות דירות דומות המוצעות למכירה באזור הדר יוסף, מהם מחירי הסגירות של דירות בהדר יוסף שנסגרו לאחרונה והדומים בנתוניהם הבסיסיים והגולמיים לדירה המוצעת למכירה (ניתן להשוות ולראות מחירי דירות שנסגרו באתר של מיסוי מקרקעין) וכן עוד פרמטרים ייחודים נוספים להערכת שווי דירה בהדר יוסף המשתנים מדירה אחת לשנייה.

שאלה נוספת עליה תצטרכו לענות הקשורה ישירות בתמחור מחיר המכירה של דירה בהדר יוסף הינה, האם מחיר המכירה המבוקש כולל בתוכו את המיסים החלים על הדירה כדוגמת היטל השבחה ומס שבח ?

מס שבח הינו מס המשולם למחלקת מיסוי מקרקעין במשרד האוצר בעקבות מכירת נכסי מקרקעין. שבח זה מחושב ע"י הפער הנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה (בניכוי הוצאות מסוימות). המס על השבח הינו מס הדרגתי ויכול לנוע בין 20% – 50%. ככלל, ישנם מספר גדול של סעיפי פטור בהתייחס לתשלום מס שבח שהשכיח ביותר מבין הסעיפים הינו מס במכירת דירת מגורים פעם ב – 4 שנים (נכון להיום נחקקו הוראות שעה לפיהן החל משנת 2013 לא יינתן פטור ממס שבח פעם ב – 4 שנים על מכירת דירה שנייה).

היטל השבחה הינו מס המשולם לרשות המקומית בגין השבח הנוצר מעליית ערך הדירה כתוצאה מתוכניות בניין עיר ו/או תוכניות מחוזיות ו/או ארציות המשביחות את ערך הנכס. גובה המס המשולם הינו בגובה של 50% מההשבחה.

ככלל, תחשיב שווי הדירה אינו מסובך להבנה וחישוב אם כי, העניין מצריך יכולת לימוד וניסיון. תמיד תוכלו להתחיל במשחק של ניסוי ותהייה לגבי מחיר הדירה. כלומר, תוכלו להציע את הדירה במחיר הנראה לכם ולראות כיצד שוק קוני הדירות מגיב לתמחור הדירה. מאידך, השתדלו לא להציע דירה למכירה בהדר יוסף במחיר מוגזם מעל מחיר השוק. פעמים רבות דירות המתומחרות במחיר הגבוה משווי דירה בהדר יוסף "עומדות" בשוק הדירות המוצעות למכירה ולא נמכרות, ולאחר תקופה בה הדירה ממאנת להימכר "מודבק" לדירה שם רע כדירה בעייתית ולחילופין בעלי הדירה מצטיירים כמוכרים לא רציניים שאינם מעוניינים כלל למכור את דירתם.

אם כן הערכת שווי דירה בהדר יוסף אמורה להתקבל מסכימת כל הפרמטרים שציינו במאמר זה . איך תדעו בכמה בדיוק לתמחר כל פרמטר ? התשובה לשאלה זו בעלת חשיבות רבה. תמחור הדירה אינו מסובך אם כי מצריך ידע מוקדם וניסיון בהערכת דירות למכירה בהדר יוסף. לכן:

  1. למדו את הנושא היטב.
  2. במידה ואינכם מצליחים להבין את שוק הדירות בישראל בכלל ושוק הדירות בהדר יוסף בפרט, בקשו ממשרד תיווך בהדר יוסף שפע הנדלן שיתנו הערכתם המקצועית והכנה לגבי שווי דירה.

חשוב לזכור, הערכת שווי דירה בהדר יוסף הינה ללא כל התחייבות מצדכם ומתבצעת בתיאום מראש ובחינם.

 

צרו קשר עכשיו: 03-7448020

קטגוריה : מאמרים

כתיבת תגובה

שליחה לחבר

שלח אימייל לסוכן