לפרטים נוספים חייגו : 03-9500510



Translate to English Translate to Spanish Translate to French Translate to Italian Translate to Portuguese Translate to German Translate to Turkish Translate to Japanese Translate to Korean Translate to Russian Translate to Chinese

האם כדאי למכור דירות ברמת אביב נוכח הוראות מס שבח החדשות

האם כדאי למכור דירות ברמת אביב בהתייחס להוראות מס שבח החדשות

כשם שכתבנו רבות במאמרינו הקודמים, ראשי המדינה פועלים נחרצות על מנת להוריד את מחירי הדירות בישראל. לשם כך הגו "החבורה" הוראות מס שבח חדשות (הוראות שעה) אשר עיקרם "להציף" את שוק הדירות במלאי דירות חדש שיגרום לירידת מחירים.

ראשית ובטרם נסקור את הוראות השעה של מס השבח, נגדיר מספר ביטויים המופיעים בהוראות השעה.

מס שבח - מס המשולם לרשות המיסים כתוצאה מהשבחת ערך הנכס במכירתו. גובה מס השבח תלוי במספר מאפיינים כדוגמת: זמן קניית הנכס אל מול זמן מכירתו, הוצאות מוכרות שהוצאנו להשבחת הנכס, שימוש בפטור לפי חוק מס שבח ומספר הוראות נוספות היכולות להוריד את מס השבח לסכום אפסי.

דירת מגורים מזכה – דירת מגורים המזכה את בעליה בפטור ממס שבח. ההגדרה לפי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה) מורכבת ממספר פרמטרים:

דירה או חלק מדירה – הבדיקה תעשה לפי מבחן השכל הישר ולפי מבנה הנכס ולא על ידי הרישום הפורמאלי בפועל.

שבנייתה נסתיימה – נבהיר כבר עתה כי דירה חדשה מקבלן שטרם קיבלה טופס 4 (טופס אכלוס הניתן על פי תקנות התכנון והבנייה והמעיד על גמר בנייה) אינה נחשבת דירה שבנייתה נסתיימה.

והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד – כלומר רק אדם פרטי ולא תאגיד יזכה לקבל את הפטור.

ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה – כלומר הדירה הנמכרת שימשה למגורים או לפעוטון או למטרת חינוך או למטרה דתית (בחירה בין שתי חלופות):

  1. 80% מהתקופה שבגינה מחושב השבח (כלומר זמן הקנייה אל מול זמן המכירה) החל מיום ה – 01/01/1998.
  2. 4 שנים שקדמו למכירה.

כמו כן חשוב לזכור כי הפטור אינו ניתן אוטומטית וכי מבקשו אמור למלא טופס מש"ח (מס שבח).

באוגוסט 2011 תוקנו הוראות השעה של מס שבח הנוגעות לרשימת הפטורים המותרת במכירת דירות כדלקמן:

  1. ראשית עלינו לבדוק האם דירתנו נכנסת להגדרת "דירת מגורים מזכה".

1.1.   לא דירת מגורים מזכה

1.1.1.      מהוא מועד מכירת הדירה

1.1.1.1.            מכירה אחרי 30/06/2013 -  אין פטור.

1.1.1.2.            מכירה עד 30/06/2013 – פטור במס שבח של 3 דירות (עד סכום של 2.2 מליון לכל דירה).

1.2.   כן דירת מגורים מזכה

1.2.1.      האם זוהי דירת מגורים יחידה

1.2.1.1.            כן – פטור לפי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (מכירה כל 18 חודשים).

1.2.1.2.            לא

1.2.1.2.1.                  מהוא מועד מכירת הדירה

1.2.1.2.1.1.                        מכירה אחרי 31/12/2012 – פטור לפי ס 49ב (כל 8 שנים).

1.2.1.2.1.2.                        מכירה עד 31/12/2012

1.2.1.2.1.2.1.      פטור לפי 49 ב (כל 4 שנים)

1.2.1.2.1.2.2.      פטור נוסף של 2 דירות (עד סכום של 2.2 מליון לכל דירה).

נקודות נוספות:

  • פטור ממס שבח לדירה ראשונה אינו תלוי בסכום המכירה.
  • לפי הוראות השעה החדשות, הפטור לשתי הדירות הנוספות מוגבל עד לסכום מכירה של 2,200,000 ₪ לכל דירה.
  • שיעור מס השבח יחושב באופן יחסי לפי מועד מכירה:
  • מכירה עד ליום ה – 07/11/2001  – 50% מס שבח
  • מכירה לאחר ה – 07/11/2001 – 20% מס שבח.
  • עד ליום ה – 30/06/2013 יינתן פטור גם לדירת "משרד" שאינה משמשת למגורים.

ניתן להבין כי המחוקק פעל נחרצות על מנת לגרום לשיווק המוני של דירות וכתוצאה מכך לירידת מחירים. יתרה מכך, המחוקק פעל גם בצדו השני של המתרס על ידי כך שהוריד את כדאיות ההשקעה על דירות והעלה את אחוזי מס הרכישה על דירה שנייה.

מדרגות מס רכישה 21/02/2011 – 15/01/2012:

רכישת דירת מגורים יחידה:

1) עד 1,350,000 ש"ח – 0.0% מס רכישה.

2) מ- 1,350,000 ש"ח עד 1,601,210 ש"ח- 3.5%  מס רכישה.

3) מעל 1,601,210  ש"ח- 5% מס רכישה.

רכישת דירת מגורים נוספת:

1) עד 1,000,000  ש"ח- 5% מס רכישה.

2) מ- 1,000,000 עד 3,000,000- 6% מס רכישה.

3) מעל 3,000,000 ש"ח- 7% מס רכישה.

לסיכום:

מוכר דירות ברמת אביב אשר לו מספר דירות יחשב את כדאיותו לפי הפרמטרים שציינו לעיל.

משרד תיווך בתל אביב וניהול נכסים שפע הנדל"ן.

 

 

 

קטגוריה : מאמרים

כתיבת תגובה

שליחה לחבר

שלח אימייל לסוכן